項目前期工作的步驟 項目各階段前期準備工作有哪些?

                                          前期工作貫穿項目建設的始終,前期工作的效率和品質直接決定了項目建設的優劣和成敗。

                                          ▌一、開工前的前期工作

                                          開工前階段的前期工作主要目的是取得《建設用地規劃許可證》、《國有土地使用權證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》以及各建設管理職能部門對項目建設的批準文件,以確保項目合法開工建設。

                                          涉及建設管理職能部門:發改委、規劃、國土、建委、人防、環保、衛生防疫、園文、市政、消防、交警、招標辦等。

                                          (一)前期工作

                                          1.方案設計審查

                                          方案審查主要內容包括(但不限于):

                                          • (1)是否符合選址意見書以及附圖各項要求。
                                          • (2)是否達到設計深度規范要求。
                                          • (3)總圖設計是否完整。包括總平圖圖簽和設計單位蓋章是否完整;是否標注道路紅線、征地紅線、用地紅線、建筑紅線等。
                                          • (4)是否標明技術經濟指標,技術指標有無超標。
                                          • (5)是否與當年有效計劃一致。
                                          • (6)是否符合建筑安全間距和居民日照。
                                          • (7)消防登高和環通場地是否滿足規范要求,消控中心設置是否合理性,消防室內設計是否滿足規范要求。
                                          • (8)人防應建面積是否達到規范要求;人防疏散是否滿足需求;其它設計是否符合地下人防建設要求。
                                          • (9)機動車和自行車車位設計數量和標準是否達到規范要求,機動車進出口及車道設置是否符合設計規范。
                                          • (10)綠化指標是否達到要求,計算是否準確。
                                          • (11)排氣、排煙、排污、排水是否符合設計規范要求,排水、排污與市政接口是否合理。
                                          • (12)是否因建筑功能布局等原因產生噪音,噪音是否進行處理,并符合規范要求。
                                          • (13)電力變配電房位置設計是否合理。
                                          • (14)生活和消防水池設置是否符合規范,供水是否能滿足需求。
                                          • (15)天然氣室內設置是否合理。
                                          • (16)場地管線布置是否合理。
                                          • (17)公建配套是否滿足政策和規范要求。

                                          2.初步設計審查

                                          初步設計審查前必須取得交通評價批復和地質勘探資料。初步設計審查主要內容包括:

                                          • (1)是否符合選址意見書以及附圖的各項要求。
                                          • (2)是否對方案設計批復提出的意見進行修改和完善。
                                          • (3)是否達到設計深度規范要求。

                                          其余審查內容參照方案設計審查的內容。

                                          3.申領《建設用地規劃許可證》

                                          《建設用地規劃許可證》可在方案或初步設計審查通過后進行,各公司可根據自己項目的實際情況進行安排。需要準備的材料主要包括地形圖、勘設紅線圖、方案或初步設計批復等。

                                          4.申領《國有土地使用權證》

                                          在領取《國有土地使用權證》前根據方案或初步設計批復以及《建設用地規劃許可證》,先行用地預審查,同步可委托用地測繪。預審通過后,進入建設項目用地審批,取得《建設用地批準書》。最后,根據建設用地批準書申領《國有土地使用權證》,申領期間還需要按規定辦理用地界址確認、土地公告、契稅繳交。

                                          5.施工圖設計審查

                                          《建設工程規劃許可證》申領前必須進行項目建筑預定位計算和預定位、施工圖交叉審核,并根據定位計算成果修正總平面圖,報衛生防疫、消防、人防、環保先行施工圖審查,審查依據是方案和初步設計批復以及各項專業設計規范。交通以及綠化審查不作為《建設工程規劃許可證》申領的前置條件,其中綠化審查可在景觀施工圖通過公司內部評審后再行報批。

                                          6.申領《建設工程規劃許可證》

                                          在通過環境影響評價報告審批、建筑工程消防審核、建設項目設計衛生審查、人民防空工程設計審核、取得《國有土地使用權證》,同時有日照影響的項目還必須完成對日照受影響住戶的處理工作后,可申領《建設工程規劃許可證》。

                                          7.申領《建筑工程施工許可證》

                                          在項目通過施工和監理招標、取得中標通知書、簽定施工和監理合同,并按規定繳交各項規費,按照市建委的要求準備各項資料后,可申領《建筑工程施工許可證》。

                                          (二)應注意的工作

                                          1.應認真審查取得的《建設用地規劃許可證》、《國有土地使用權證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》及附件、附圖,不要因筆誤而造成證件失真。

                                          2.在委托項目方案設計前,前期人員要弄清楚待開發項目用地及周邊地上附著物和地下綜合管線的現狀以及室內外場地標高等;熟悉《項目選址意見書》以及附圖中的各項內容,并與控制性規范做比較,確?!俄椖窟x址意見書》以及附圖中的各項要求得到合理落實。對于需要突破的指標,要在有效把握規范的前提下,提前和相關政府部門溝通,確保整個項目的順利推進。

                                          3.根據公司慣例,一般項目都是由自己的設計公司負責設計。前期工作人員要做好市建委設計處的工作,優先采取1家單位多方案競選。如建委認為項目規模大,地理位置特殊等原因要求招投標的,則應根據項目規模與自己的設計公司協商確定符合資質要求的陪標單位,做好邀請招標的各項準備工作。

                                          4.在各審查階段,要隨時跟蹤各部門審批情況,對于審批人員臨時提出的各類預計在后期設計階段或施工或現狀無法規避的問題,要以最快的速度與政府、設計師進行有效溝通,確保后期設計和施工可以落實。為確保項目設計的進度,在各設計階段經辦人基本有一個意見后,可委托進入下一道工作(設計或施工安排)。

                                          5.方案設計期間,為準確把握設計方向,減少日后圖紙修改,在方案設計中期,可根據項目的實際情況,請日照分析、景觀分析、環境影響分析、交通影響分析相關專業單位介入,對方案設計提出建議,并不斷完善方案設計。同時,由于方案批復前,必須進行方案公示,并由街道(社區)證實公示過程,因此,在項目開始確立后,要協調和維護好項目所在地政府關系,以確保公示順利通過。

                                          6.為確保整個圖紙設計的進度,在初步設計階段要按照方案設計批復的有關意見落實設計,同時要做好設計單位與政府之間的溝通協調工作,在初步設計階段盡可能細化各項設計成果,特別是外立面以及公共區域和功能用房定位設計。為了節省時間,每個項目公司可結合項目的實際情況,在施工圖基本完成前,抽取施工圖中間成果作為初步設計方案報批,對初步設計出圖面積進行核算,若有小幅增加,應在此階段圖紙予以反映。

                                          7.施工圖總平圖將作為《建設工程規劃許可證》的附圖,因此要協調設計單位嚴格規范總圖繪制,主要包括經濟指標、住宅配套公建、報批建筑單體明細以及建筑內外關聯數據??倛D應根據預定位成果進行校對。一般情況,施工圖將作為項目預售面積圖紙,根據目前杭州市凹凸陽臺以及架空層等面積計算規則,建議委托相關機構對指標進行計算,對各項文字標注嚴格把關,確保后期工作的主動。

                                          8.施工圖設計內審后要進行招投標工作。邀請經驗豐富的工程管理人員進行施工單位及施工項目班組的考察和選擇;選用費率招標還是工程量清單招標,要征求集團成本管理部的意見。此階段前期人員要協調好政府招標部門的工作,盡量縮短招投標時間,為盡早開工創造條件。

                                          ▌二、施工過程中的前期工作

                                          施工過程中的前期工作包含五大方面工作內容:在政策允許范圍內的設計變更備案;施工過程中配合工程做好現場協調和相關手續辦理,確保工程順利施工;預售許可證的申領;督促和協調施工圖建審意見的落實;大市政配套與內部管線對接的協調。

                                          (一)主要工作

                                          1.規劃變更備案

                                          為確保銷售圖紙與實際相吻合,減少客戶投訴。在施工過程中,特別是項目銷售和面積預測繪前,對不改變建筑性質、不調整建筑面積、住宅戶數和戶型不改變的建筑內部平面的修改,杭州市規劃允許變更備案。前期人員要協調設計單位出具變更聯系單,進行規劃變更備案,并及時催促區規劃局報市規劃局檔案備案。杭州市規劃局目前規定可以變更備案的有:建筑內部增加或減少隔墻、建筑門窗移位或增減、建筑內部房間尺寸變化、住宅套內各功能用房位置調整。

                                          2.施工過程中的協調

                                          為確保項目工程建設的順利推進,在項目施工過程中要主動配合工程部協調施工臨時出入口、城市道路挖掘、占用城市道路、夜間施工許可、±0.000檢測、中間結構驗收、施工期間投訴處理等工作。

                                          (1)臨時施工出入口:是指在施工過程中供施工用機動車從市政道路進出工地的出入口。

                                          (2)城市道路挖掘:是指在項目基礎設施施工過程中,因敷設地下管線或開設出入口而挖掘市政道路,需辦理相關審批手續。

                                          (3)占用城市道路:是指因施工需要占用城市道路而向交警和城管部門辦理的審批手續。

                                          (4)夜間施工許可:因趕工需要,超出環保部門正常允許(如:澆灌地下室和屋面砼)的情況外,需前期人員進行協調,施工單位負責辦理。

                                          (5)±0.000檢測:是指工程進度達到±0.000時,通過主管部門的檢測,對建筑定位和標高進行確認,為工程施工和規劃驗收提供依據。

                                          (6)中間結構驗收:當項目建設主體結構完工后(或根據項目公司實際情況施工至一定樓層時),向建筑工程質量安全監督站申請中間結構驗收。

                                          (7)施工期間投訴處理:是指在施工過程中對周邊住戶造成噪音影響或揚塵污染或深基坑施工對周邊道路和建筑的影響而引起的投訴進行協調和處理。

                                          3.預售許可證申領

                                          預售許可證是商品房合法預售的法律依據,預售許可證的申領是項目開始銷售,實現資金回流的重要環節。在申領過程中,各職能部門在工程進度、面積預測、物業用房和物業基金核定(繳納)、銷售房號核查等方面有許多規定和要求。一般情況下,前期工作人員要積極跟進工程進度,提前準備相關審批材料,提前安排面積預測繪、人防紅線確認、拆遷安置說明,提前和房管部門確認各項報批材料的有效性,一旦項目工程形象進度符合要求,就可確保比較快的速度進入預售許可證申領。

                                          4.為確保項目建設后期各項工程單體驗收能順利通過,在施工過程中要督促和協調施工圖審批意見的落實,在施工落實中確有難度的工作要積極和驗收管理部門進行溝通,做到心中有數,確保后期驗收順利通過。

                                          5.根據項目進展狀況,配合工程部協調電力、自來水、電信、網通、排水、排污等專業單位或市政部門,做好大市政配套與內部管線對接工作。

                                          (二)應注意的工作

                                          1.在施工過程中,為確保項目建設進度,前期管理人員一定要具備全局意識,主動關心工程進展狀況,協助工程部做好外圍協調工作,為工程部提供一個良好的施工環境。

                                          2.注重施工圖建審意見,跟蹤工程管理落實情況。

                                          3.預售許可證辦理前房屋面積測繪一定要按照實事求是的原則進行,即符合設計功能定位,協調進行面積分攤,確保預測繪成果與面積實測分攤原則一致。同時,要善于把握總建筑面積和分項面積在合理誤差內。

                                          ▌三、項目建設后期前期工作

                                          項目建設后期前期工作:組織各項單體工程驗收,達到銷售合同約定的交付標準;取得商品房產權初始登記證書,為業主辦理產權登記提供證明材料。

                                          涉及建設管理職能部門:質檢站、消防、規劃、國土、建委、人防、環保、衛生防疫、園文、市政、交警、檔案館、房管等部門。

                                          (一)主要工作

                                          1.與工程相關的驗收:消防驗收、環保驗收、人防驗收、衛生防疫驗收、交通驗收、綠化驗收、工程竣工檔案移交、質檢驗收、工程竣工備案。

                                          2.與規劃和用地相關的驗收有:規劃驗收、面積測繪、土地復核驗收、配套用房和物業用房確認等。

                                          3.與產權有關:初始產權登記。

                                          (二)應注意的工作

                                          1.前期人員要依據項目驗收要求,結合工程進度提前安排各項驗收工作,主要包括消防、規劃、質檢、衛生、人防、環保、交警、綠化等。如果條件允許的話,可先請相關驗收管理人員進行現場驗收指導,對在指導中提出的各類問題要督促和協調工程部盡早落實。

                                          2.注重驗收會議安排、驗收工具和資料的準備以及現場配合。

                                          3.面積實測是一項工作量較大、工作要求較高、審核環節較多的工作,因此,要協調測繪單位盡早介入。

                                          4.規劃驗收圖紙最終將作為面積實測和產權登記的依據,因此,規劃驗收圖紙一定要確保與現場一致,同時規劃驗收通過后,要緊盯規劃管理部門人員將圖紙送規劃局檔案館備案,才算規劃驗收完成。

                                          5.去年年底,浙江省出臺了物業保修金管理辦法,要求建設單位在物業交付使用辦理權屬初始登記手續前,一次性向所在地保修金管理機構按照物業建筑安裝總造價2%的比例交納保修金,保修金存儲期限為8年。因此,建議省內各單位在施工招標前妥善考慮。

                                          ▌四、與電力相關的前期工作

                                          (一)戶外配電和戶內配電

                                          戶外配電由電力開關站、電纜管溝、10KV電力電纜等組成。

                                          戶內配電由高低配、計量表計箱、計量電能表、配電箱、電纜、用電終端等組成。

                                          (二)公變與專變

                                          一般居民生活用電設置公變,商業用電設置專變。

                                          1.公變是指所在地的線路、變壓器、到每戶的電表全部由供電部門安裝、維護、管理的統稱。使用公變的小區,每戶的電表都是直接由供電部門負責安裝,每度電的電價按國家規定收取。電表以外的供電設備,包括線路變壓器等都是由供電局負責安裝并終生由供電部門維護、管理。

                                          2.對于專變供電部門只裝一個總電表,而總表下面分表不歸供電部門管理,供電部門只按總表收取電費??偙硪院蟮木€路、變壓器包括用戶安裝電表都是由項目公司購買負責安裝,不歸供電部門維護保養。在電價方面,專變每度電的電價比公變要高,這是因為專變用戶電表以外到總電表這段的損耗不歸供電局承擔,而由專變用戶承擔,專變的線路變壓器不歸供電局維護管理,出現問題要由業主或相應的機構承擔。

                                          (三)與電力部門工作界面的劃分

                                          1.設計工作

                                          戶外配電、戶內公變一般都由電力部門的設計單位進行設計;專變由項目公司委托設計院進行設計,電力部門審查。

                                          2.設備采購

                                          一般情況下電力部門都會對公變部分的高、低壓電氣設備實行壟斷采購、安裝。專變可以由項目公司自行招標采購。

                                          3.施工

                                          室外開關站由電力部門投資建設;戶外配電、公變施工一般都由電力部門指定施工單位進行施工,費用由項目公司承擔;公變以外除電能計量表由電力部門提供并安裝,其余均由項目公司自行確定電氣產品和施工單位。

                                          (四)權屬的劃分

                                          戶外配電設備、管線、戶內公變產權屬于電力部門;戶內專變產權在建設期屬于項目公司。

                                          由于產權歸屬不同,專變高低配及計量部分可以設在同一個配電房內,公變高低配的配電房應分開設置(如下圖);

                                          (五)電力前期工作流程

                                          (1)根據設計院設計用電容量要求填寫相應的申請表格如《非居民生活用電開戶登記表》與《客戶主要用電設備清單》,加蓋建設單位公章,受理后將配電房設計圖紙與系統設計圖紙送市電力局客戶服務中心進行圖紙審查。

                                          如配電房設置專變則高低壓圖紙為項目公司委托的設計院自行設計,交市電力局客戶服務中心進行圖紙審查。

                                          如設置公變則高低壓圖紙為電力設計院根據項目公司提供的圖紙用電容量進行設計,低壓計量則為項目公司委托的設計院進行設計。

                                          (2)電力部門現場查勘,確定供電方案。審查完成后領取《用戶圖紙審查意見表》與《供電方案通知單》,簽訂電力工程合同。

                                          (3)取得供電方案通知單并交納相關費用后,電力施工單位進場施工。

                                          (4)電力施工完成后,施工單位聯系電力局進行受電工程預驗收,根據預驗收意見整改完成后預約正式驗收,正式驗收時出具《新裝(增容)受電工程驗收意見書》。

                                          (5)驗收完成后用電單位與電力局簽訂《高壓供用電合同》。

                                          (6)合同簽訂完成后與電力局預約正式通電時間,電力局與供電所裝表、電力局工作人員與電力調配中心聯系安排正式送電。

                                          注:驗收通過后電力局安排通電內部流程時間約為1~2周。

                                          前期工作人員和項目電力工程管理人員應在配電工程設計過程中,要經常不斷地與電力部門的設計人員、供用電管理處室的相關人員進行溝通。在電力設備的配置、高、低壓電纜的接線方式等方面與電力部門的相關人員進行探討,通過溝通,能有效地降低配電工程的成本開支。

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